대항력에 대해 알아보자

대항력

 

 

대항력이란?

 

 

임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도

계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고

그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는

임차인의 권리를 뜻함

 

 

 

배당금을 돌려받을 수 있는 방법은

두가지가 있다

 

1. 법원에 배당요구를 신청하여 부동산이 낙찰된 후에

보증금을 배당받는 것

 

2. 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 반환을 요구하는 것

 

1의 경우 보증금 전액을 배당받는다면 상관없지만

배당받지 못한 금액이 있다면 낙찰자가 반환해야 한다

 

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대항력의 성립 요건

 

 

임대차 계약 후 주택을 인도받아 실제로 점유하고

반드시 전입신고를 해야한다

그럼 그다음 날부터 대항력이 발생한다

 

 

하지만 말소기준권리보다 먼저 신고되어야

대항력이 있다

 

쉽게 예를들어보자

 

전입일이 말소기준권리보다 빠른 경우

임차인 장ㅁ진씨는 전입일이 2014.5.16

말소기준권리는 2014.08.22이므로

전입일이 말소기준권리보다 빠르기에

대항력이 발생하며

 

위에 대항력 여부에 있음이라 뜬다

 

임차인 유ㅁ정씨는 전입일이 2015.09.30이고

말소기준권리는 2009.06.26 이라

말소기준권리가 전입신고보다 빠르기에

대항력을 주장할 수 없다

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하지만 대항력이 있다고 하더라도

경매 절차에서 무조건 배당받을 수 있는 것은 아니다

 

부동산이 낙찰되면 돈을 받기 위한 권리들은

설정 일자 순서에 따라 배당이 되는데

임차인의 배당은 우선변제권을 취득한 날을 기준으로

그 순서가 정해진다

 

우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 

우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것이다

 

 

그렇다면 우선 변제권은 어떻게 취득할까?

 

 

1. 우선변제권 확보 요건 - 대항력과 확정일자

 

 

우선변제권을 확보하려면 대항력과 확정일자를 받아야 한다

확정일자는 임대차계약서를 가지고 주민센터에 방문하면 받을 수 있다

확정일자를 받으면 임대차계약서가 실제로 존재했다는 것을

증빙하며 제3자에게도 임대차계약이 이루어졌다는 것을 알리게 된다

 

 

2. 임차인의 배당 순위

 

 

 

앞의 모든 요건을 갖춘 임차인은 배당을 받을 수 있는데

그 순서는 전입신고일과 확정일자를 받은 날 중에서

더 늦은 날짜를 기준으로 정해진다

 

즉 전입신고 하는 날에

바로 확정일자까지 받아주는 게

배당받을 때 유리하다는 점이다

 

전입신고는 빠르지만 확정일자를 늦게 받으면

선순위 근저당에게 먼저 돈을 지불하고

남은 한도 내에서 금액을 지불받고

다 돌려받지 못한 차액은

 

대항력으로 인해 낙찰자가 지급해야 한다

 

 

이러나저러나 대항력이 제일 중요하지만

요즘은 전부 선근저당이 걸려있어서

현실적으로 크게 의미는 없는 것 같지만

그래도 조금이라도 돌려받으려면

 

전입신고와 확정일자는 꼭 받아두는 것이 좋다