권리분석 - 인수되는 권리

 

 

 

 

 

이전 포스팅에서 매각으로 소멸되는

근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권과 같이

이후에 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸되는 

것들을 알아봤지만

이번 포스팅에서는 소멸되지 않고

낙찰자에게 인수되는 권리에 대해 정리해보자

 

 

그중에는

배당요구하지 않은 선순위전세권과

건물철거 및 토지인도청구 가처분

그리고 유치권과 법정지상권이 있다

 

 

 

1. 배당요구하지 않은 선순위전세권

 

전세권

 

선순위전세권자가 배당요구를 하면

전세권이 말소기준권리가 되어 소멸한다

그 이유는 배당요구의 목적이 돈을 돌려받기 위한 것이기 때문이다

 

그렇다면 말소기준권리보다 선순위인 전세권인데

배당요구도 하지 않았다면 어떻게 될까

 

답은 낙찰자가 인수해야 한다

즉 낙찰자가 전세권자에게 전세 보증금을

대신 반환해야 한다

 

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2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분

 

가처분은 돈이 목적이 아닌

어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것이다

예를 들어, 소유권 다툼이 있는 부동산에 대해

소송이 판결나기 전에 해당 부동산이 양도된다면,

판결 후에는 또 다른 문제가 발생하게 된다

 

이러한 위험한 상황을 막기위해

소송과는 별도로 재빨리 가처분 신청을 하고

등기부등본에 기재해서 해당 부동산에

다툼이 있음을 제3자에게 경고하는 것이다

 

가처분 등기를 하면

해당 부동산의 매매, 증여, 전세권, 저당권,

임차권의 설정 기타 일체의

처분 행위가 금지된다

 

 

가처분은 돈을 받기 위한 권리가 아니므로

선순위 가처분은 말소기준권리가 될 수 없으며 낙찰자에게 인수되고

후순위 가처분은 소멸되는 것이 원칙이지만

낙찰자에게 인수되는 경우도 있다

(건물과 토지의 소유자가 다른 경우)

 

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3. 유치권

 

 

 

타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나

유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에

그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리.

 

 

즉 건물을 지어줬는데

돈을 주지 않는다면

돈을 받을 때까지 부동산을 점유할 수 있다

 

유치권은 권리가 인수되므로 주의해야한다

 

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4. 법정지상권

 

 

법정지상권

 

지상권이란 건물주가 토지의 주인에게

토지를 빌리고 토지등기부등본에 지상권을 설정하면

이후 토지의 주인이 바뀌더라도 

그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다

 

그런데 토지와 건물의 소유자가

지상권 등기를 하지 않더라도

자동적으로 지상권의 효력이 발생하는 경우가 있다

이를 법정지상권이라고 한다

 

이러한 경우는 대부분

매매나 경매 등으로 인해 토지와 선물의 소유자가 달라진 때에

건물주를 보호하기 위한 장치다