말소기준권리 간단정리

권리분석이란?


법원경매를 통해 경매물건을 낙찰받기 전
낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야되는
권리가 있는지 여부를 확인하기 위한 절차

우선 낙찰자에게 인수되지 않고 소멸되는
말소기준권리에 대해 알아보자





말소기준권리란 ?


법적으로 정의된 용어는 아니지만
경매 절차에서 매각으로 소멸되거나
낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 의미


말소기준권리는 가장 선순위가 우선되며
근저당권, 가압류, 경매기입등기
전세권, 담보가등기 등 총 5개의 권리가 있다

이 5가지는 선순위에 있는 권리가
이후에 있는 권리는 모두 소멸되게끔 한다
간단하게 예시를 들어보자



1) 근저당권(저당권)

부동산이 경매가 되고 가장 선순위인
근저당(도화2동 새마을금고)이 말소기준권리가 되기 때문에
도화2등 새마을금고가 부동산을 낙찰 시
이 이후에 권리는 자동으로 소멸된다는 의미다

즉 낙찰 후 이후에 있는 금액은
낙찰자가 부담하지 않아도 되게 된다




2) 가압류(압류)


채무자가 재산을 빼돌릴 수 없도록
법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것이 가압류이다

여기서는 이ㅇ학이 가장 선순위로
말소기준등기로 되어있기에
이후의 가압류 및 근주당권은 경매 매각 후 모두 소멸된다




3) 경매기입등기



경매기입등기는 채권자의 신청에 의해
경매가 진행된다는 것을 알리는 역할을 하는 것
돈을 받을 권리는 아니지만
처분을 금지하는 압류 효과가 발생한다

즉 법원에서 경매를 진행하고 있으니 마음대로
처분하지 못하도록 공시하는 것이다

 

4) 전세권(경매 신청하거나 배당요구한 경우)

전세권을 설정한 임차인은
임대인의 동의 엇이도 해당 부동산을 타인에게
양도 또는 임대할 수 있으며
전세 보증금을 반환받지 못할 경우
법원의 확정 판결이 없어도
경매(임의경매) 진행을 청구할 수 있다

그리고 배당요구(또는 경매신청)을 했을 경우의
전세권은 말소기준권리가 된다

이후에 설정된 권리들은 전부 말소된다


5. 담보가등기

채권자가 빌려준 돈을 받기 위해
채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 것과 마찬가지로
가등기를 설정하기도 하는데 이를
담보가등기라고 한다

이후에 권리는 모두 소멸된다